Ev satın alırken yapılan en büyük hatalar ve dikkat edilmesi gereken 15 kritik nokta. Tapu kontrolünden deprem sigortasına, hukuki süreçlerden finansman seçeneklerine kadar her şey.
Gayrimenkul satın almak, çoğu insanın hayatında vereceği en büyük finansal karar. Bu süreçte yapılacak bir hata, yıllar süren pişmanlığa dönüşebilir. İşte ev alırken mutlaka dikkat etmeniz gereken 15 kritik nokta.
Hukuki Kontroller
1. Tapu Kaydını İnceleyin
Tapu müdürlüğünden mülkün güncel tapu kaydını (takyidat belgesi) mutlaka alın. Kontrol edilecekler:
- Mülk üzerinde ipotek, haciz veya şerh var mı?
- Tapu kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı? (İskan alınmış mı)
- Beyan edilen metrekare ile tapudaki brüt/net alan uyuşuyor mu?
2. İmar Durumunu Sorgulayın
Belediyeden imar durumu belgesi alın. Mülkün bulunduğu parselin imar planı, yapı yoğunluğu (TAKS/KAKS) ve kullanım amacı kontrol edin. Kat artışı veya imar değişikliği planları bölgenin değerini ciddi şekilde etkileyebilir.
3. İskan (Yapı Kullanma İzni) Belgesi
İskan belgesi olmayan binalarda resmi olarak oturulamaz, banka kredisi kullanılamaz ve doğalgaz/su aboneliği yapılması zorlaşır. 2018 sonrası alınan iskanlar, güncel deprem yönetmeliğine uygunluk göstergesidir.
Yapısal Kontroller
4. Deprem Güvenliği
Türkiye'nin %93'ü deprem riski altındadır. Kontrol edilecekler:
- Bina hangi yönetmeliğe göre inşa edilmiş? (2018 sonrası TBDY ideal)
- Zemin etüdü yapılmış mı?
- Bina zorunlu deprem sigortası (DASK) kapsamında mı?
- Markalı projeler genellikle daha güvenlidir — bakanlık denetimleri titizdir
5. Bina Yaşı ve Bakım Durumu
20 yaş üstü binalar genellikle riskli kabul edilir. Binanın;
- Çatı, dış cephe ve yalıtım durumu
- Tesisat, elektrik ve asansör yaşı
- Ortak alan bakımı ve yönetim kalitesi
6. Nem, Küf ve Su Sızıntısı
Özellikle zemin kat ve çatı katı dairelerde nem testi yapın. Duvar diplerini, banyo tavanını ve pencere kenarlarını dikkatle inceleyin. Kış aylarında yapılacak bir ziyaret bu sorunları daha net ortaya koyar.
Lokasyon ve Çevre
7. Ulaşım Bağlantıları
Mülkün metro, metrobüs, otobüs gibi toplu taşıma araçlarına mesafesi, günlük yaşam kalitesini ve mülk değerini doğrudan etkiler. Planlanan ulaşım yatırımlarını belediye imar planlarından kontrol edin.
8. Sosyal Donatılar
Yarıçapınızda okul, hastane, market, park ve spor alanı olup olmadığını kontrol edin. Google Maps ile 15 dakikalık yürüme mesafesindeki tüm olanakları listeleyin.
9. Gelecek Projeksiyonu
Belediye imar planlarını inceleyin. Yakınızda planlanan:
- Sanayi tesisi veya çöp tesisi — değer düşürücü
- Metro hattı veya hastane — değer artırıcı
- AVM veya toplu konut projesi — trafiği artırabilir
Finansal Kontroller
10. Gerçek Piyasa Değerini Belirleyin
Satıcının istediği fiyat ile gerçek piyasa değeri farklı olabilir. Bölgedeki güncel satışları karşılaştırın, banka ekspertiz raporu alın ve profesyonel değerleme yaptırın.
11. Kredi Kullanıyorsanız
Birden fazla bankadan faiz oranı ve vade karşılaştırması yapın. Dikkat:
- Dosya masrafı, ekspertiz ücreti ve sigorta giderlerini hesaba katın
- Değişken faizli kredilerden kaçının — sabit faiz tercih edin
- Aylık taksit, gelirinizin %30'unu geçmemeli
12. Aidat ve Gider Analizi
Aylık aidat, ısınma maliyeti, su ve doğalgaz giderlerini öğrenin. Lüks sitelerde aylık aidat 5.000-15.000 TL arasında olabilir. Bu giderleri bütçenize ekleyin.
Satış Süreci
13. Sözleşmeyi Avukat ile İnceleyin
Gayrimenkul avukatı tutun. Özellikle ön sözleşme (satış vaadi) noter onaylı olmalıdır. Kaparo ödemesinde mutlaka belge alın.
14. Tapu Devir Giderleri
Tapu devir harcı %4 (2026 itibariyle satıcı ve alıcı yarı yarıya ödemekte). Döner sermaye, tapu fotokopisi ve noter masraflarını da hesaba katın.
15. DASK ve Konut Sigortası
Zorunlu deprem sigortası (DASK) yapılmadan tapu devri gerçekleştirilemez. Ek olarak kapsamlı bir konut sigortası da yaptırmanız önerilir — yangın, hırsızlık, su basması gibi risklere karşı koruma sağlar.
Uzman Eşliğinde Güvenli Alım
AK GLOBAL INVEST olarak ev satın alma sürecinizde tapu kontrolünden kredi aracılığına kadar her aşamada yanınızdayız. Hatasız bir yatırım için bize ulaşın.
